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Ein Modell mit Tücken

Bieterverfahren: Online mit dem eigenen Objekt schnell gutes Geld machen?

  • Foto: Thorben Wengert/pixelio.de

    Foto: Thorben Wengert/pixelio.de

Immobilienverkauf mittels »Bieterverfahren« – Internetportale versprechen schnelle Erfolge und Traumerlöse. Aber Vorsicht: Ohne fachliche Begleitung kann ein solches Geschäft danebengehen.

Eine Objektbeschreibung nach Checkliste, dazu einige attraktive Fotos lassen sich mit wenigen Mausklicks auf eine Webseite hochladen. Was fehlt, ist der fixe Kaufpreis. Stattdessen können Interessenten das Objekt besichtigen und innerhalb einer bestimmten Frist ein Angebot abgeben. Mit dem besten Bieter trifft man sich dann beim Notar. Einfacher geht’s nicht – und das zu Kosten von nur wenigen hundert Euro anstelle der üblichen Maklergebühr.

Man sollte Ahnung haben

In Spitzenlagen oder so genannten Schwarmstädten wie Freiburg, Tübingen oder Konstanz lasse sich so in Anbetracht der übergroßen Nachfrage tatsächlich binnen kurzer Zeit ein guter Preis erzielen, sagt Matthias Bauer, Experte für den Bereich Bauen, Wohnen und Energie bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg e. V. Voraussetzung sei allerdings, dass man von einem Immobiliengeschäft etwas versteht. Bauer: »Man verkauft schließlich nicht jeden Tag ein Haus.« Ein Kaufinteressent kann beispielsweise auch »spaßeshalber« einen Bestpreis ausrufen – um dann beim Notartermin nicht zu erscheinen. »In diesem Fall hat der Käufer viel Zeit fehlinvestiert und bleibt auf den Kosten der Kaufvertragserstellung erst einmal sitzen«, warnt Rechtsanwalt Steffen Barth, Experte für Bau-, Architekten- und Immobilienrecht in Freiburg.

Was alles vorgelegt werden muss

»Rechte und Pflichten entstehen für Käufer und Verkäufer beim Bieterverfahren erst durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrages«, erläutert Hans Moser, Vorstand der Garant Immobilien AG, die Regionalbüros auch in der Ortenau hat. Dass es zur Unterschrift komme, setze wiederum eine Finanzierungszusage der Bank voraus. Und die werde in der Regel nur auf Basis eines aussagekräftigen Exposees oder sogar eines Gutachtens gegeben. Deshalb sei es wichtig, die Substanz des Hauses durch einen Fachmann objektiv prüfen zu lassen. Der Experte weiß, über welche Mängel der Käufer in Kenntnis zu setzen ist. Bei Nachlässigkeiten gerade in diesem Punkt drohen teure Rechtsstreitigkeiten und im Extremfall eine Rückabwicklung oder Schadenersatz. Das ist aber noch nicht alles. Katasterpläne, Teilungserklärungen, eventuelle Baulasten, energetische Daten – all dies muss rechtssicher dokumentiert und aufbereitet werden. Von Internetplattformen sei eine qualifizierte fachliche Unterstützung, wie sie ein Makler biete, nicht zu erwarten. Es bedürfe einiger Erfahrung, um die Seriosität von Interessenten einschätzen zu können – von der Ernsthaftigkeit des Kaufwunsches bis hin zu möglichen Geldwäschetatbeständen. Umgekehrt dürfe kein Druck auf den Käufer ausgeübt und dieser nicht zu unüberlegten Entscheidungen veranlasst werden.

Der »Ladenhüter«

Im bestimmten Situationen befürwortet allerdings auch der Experte ein Bieterverfahren. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn – vor allem in der Peripherie – mangels Kaufnachfrage keine marktgerechten Werte für eine Verkaufsanzeige ermittelt werden können. »In solchen Fällen kann das Bieterverfahren eine geeignete Strategie sei, um Interessenten anzulocken und sozusagen einen künstlichen Markt zur Preisbildung zu erzeugen«, erläutert Hans Moser. Was allerdings einige Erfahrung voraussetzt. »Wenn ein Bieterverfahren scheitert, besteht die Gefahr, dass die breit publizierte Immobilie am Markt verbrannt ist«, so Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale. Bedeutet: Ein Immobiliengeschäft, ob klassisch oder im Bieterverfahren, bedarf in jedem Fall einer fachlichen Begleitung. Maklerkosten lassen sich gegebenenfalls auch auf andere Weise sparen. Die Höhe der Provisionen kann schließ-lich frei vereinbart werden.